SHOPHOUSE 50 NĂM: HẾT HẠN THÌ MẤT TRẮNG HAY ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIA HẠN?
Khi tư vấn các dự án căn hộ cao cấp hoặc khu đô thị thương mại, Vương thường gặp câu hỏi đầy lo lắng: “Anh bỏ ra cả chục tỷ mua căn Shophouse này, nhưng sổ chỉ có 50 năm. Vậy hết 50 năm là anh mất trắng tài sản à?”
Đây là một hiểu lầm tai hại khiến nhiều nhà đầu tư bỏ lỡ những cơ hội sinh lời “gà đẻ trứng vàng”. Hôm nay, Vương sẽ dùng Luật Đất đai 2024 để làm rõ trắng đen vấn đề này.
Vương nhận thấy nhiều anh chị đang nhầm lẫn về thời hạn 50 năm. Thực tế, đây là cuộc chơi về Hiệu suất khai thác chứ không phải là sở hữu lâu dài.
1. Phân biệt 2 loại Shophouse phổ biến
| Tiêu chí | Shophouse Nhà phố (Thấp tầng) | Shophouse Khối đế (Chân chung cư) |
| Loại đất | Đất ở tại đô thị. | Đất thương mại dịch vụ (TMD). |
| Pháp lý | Sở hữu lâu dài. | 50 – 70 năm. |
| Giá vốn | Cực cao (Khó tiếp cận). | Vừa phải (Bằng 70-80% loại lâu dài). |
| Mục đích | Vừa ở vừa kinh doanh. | Chuyên biệt kinh doanh. |
2. Hết hạn 50 năm: Mất trắng hay Gia hạn?
Vương khẳng định: KHÔNG MẤT TRẮNG. Căn cứ theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, quyền lợi của anh chị được bảo vệ như sau:
-
Kịch bản Gia hạn (Phổ biến): Nếu khu đất vẫn phù hợp quy hoạch thương mại, Nhà nước sẽ cho phép gia hạn thêm (chu kỳ 20-50 năm tiếp theo). Anh chị chỉ cần đóng thêm tiền sử dụng đất cho chu kỳ mới.
-
Kịch bản Thu hồi (Hiếm): Chỉ khi Nhà nước cần đất cho mục đích quốc phòng, công cộng. Lúc này, anh chị được bồi thường phần tài sản còn lại trên đất chứ không ra đi tay trắng.
3. Tại sao Shophouse 50 năm lại là “Gà đẻ trứng vàng”?
Lý do khiến các “cá mập” săn lùng loại hình này chính là Tỷ suất lợi nhuận (Yield) vượt trội.
Bảng so sánh hiệu quả đầu tư (Ví dụ thực tế)
| Thông số | Shophouse Lâu dài (25 tỷ) | Shophouse 50 năm (5 tỷ) |
| Giá cho thuê/tháng | ~ 50 – 60 triệu VNĐ | ~ 40 – 45 triệu VNĐ |
| Tỷ suất lợi nhuận/năm | ~ 2.5% (Thua tiết kiệm) | ~ 10% (Gấp đôi tiết kiệm) |
| Thời gian hồi vốn gốc | ~ 35 – 40 năm | ~ 10 – 12 năm |
| Lợi nhuận ròng | Thấp, chủ yếu đợi tăng giá đất. | Cực cao, 40 năm còn lại là lãi ròng. |
4. Ba “Sự thật mất lòng” cần lưu ý
Vương làm việc luôn minh bạch, nên anh chị cần nắm rõ 3 hạn chế này:
- Không có hộ khẩu: Vì là đất kinh doanh nên anh chị không được đăng ký thường trú/tạm trú tại Shophouse khối đế.
- Thời hạn thực tế: 50 năm tính từ lúc CĐT được giao đất. Nếu dự án xây mất 5 năm, thời gian sử dụng thực của anh chị còn 45 năm.
- Vay ngân hàng: Tỷ lệ cho vay và thời gian vay thường thấp hơn so với nhà ở thông thường.
5. Lời khuyên thực chiến của Vương
Dựa trên kinh nghiệm của Vương, hãy chọn sản phẩm theo mục tiêu tài chính:
-
Mua tích sản (Của gia bảo): Chọn Nhà phố/Đất nền sổ lâu dài.
-
Mua dòng tiền (Thu nhập thụ động): Chọn Shophouse 50 năm khối đế. Đây là nơi các thương hiệu lớn (WinMart, Highlands, Pharmacity…) sẵn sàng ký hợp đồng thuê dài hạn 5-10 năm.
Mẹo của Vương: “Ưu tiên các dự án mà Chủ đầu tư đã đóng tiền thuê đất một lần. Pháp lý lúc này sẽ cực kỳ vững vàng, dễ dàng sang nhượng hoặc thế chấp ngân hàng.”
Kết luận
Shophouse 50 năm không phải là tiêu sản, mà là một cỗ máy in tiền nếu anh chị biết cách khai thác đúng. Đừng để nỗi sợ “hết hạn” vô hình làm lỡ mất cơ hội đầu tư tốt nhất trong các phân khúc bất động sản thương mại.
Lưu ý: Mọi chia sẻ trên đây đều là góc nhìn cá nhân nhằm hỗ trợ cộng đồng. Các quy định pháp luật và quy hoạch có thể thay đổi tùy thuộc vào từng địa phương. Anh chị nên tham vấn kỹ trước khi xuống tiền.
- Theo dõi NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG để nắm nhiều thông tin với góc nhìn đa chiều
- Đọc thêm mục Tại chính-Chứng Khoán để biết được thị trường Vn-index thay đổi liên tục
- Tìm hiểu thêm DANH MỤC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Pháp lý sạch – Sổ hồng sẵn – Tiềm năng sinh lời cao
BÙI TRỌNG VƯƠNG | THỰC CHIẾN TÀI CHÍNH – BẤT ĐỘNG SẢN
“Người thật – Việc thật – Giá trị thực”
Kết nối Hotline/Zalo tư vấn: 0933 81 49 43
