ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM CÓ LÊN THỔ CƯ ĐƯỢC KHÔNG? ĐIỀU KIỆN & CÁCH TÍNH PHÍ MỚI NHẤT 2026

Trong cơn sốt đất nền vùng ven, chiến lược “Mua đất trồng cây lâu năm giá rẻ rồi chuyển đổi lên thổ cư để bán giá cao” từng là “mỏ vàng” của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, với sự thực thi triệt để của Luật Đất đai 2024, cuộc chơi này đã thay đổi hoàn toàn.

Hôm nay, Vương sẽ giải đáp tường tận câu hỏi: Liệu đất trồng cây lâu năm còn lên được thổ cư không? Và cái giá phải trả là bao nhiêu khi Bảng giá đất mới đã tăng phi mã?

1. Đất trồng cây lâu năm có lên thổ cư được không?

Câu trả lời là CÓ, nhưng KHÔNG PHẢI MẢNH NÀO CŨNG ĐƯỢC.

Theo quy định, người dân hoàn toàn có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp/đất ở). Tuy nhiên, quyền này bị giới hạn bởi “Chiếc vòng kim cô” mang tên: Quy hoạch sử dụng đất.

Đặc biệt, một lợi thế lớn khi chuyển đổi thành công là thời hạn sử dụng đất sẽ từ “50 năm” chuyển thành “Ổn định lâu dài” (đối với phần diện tích lên thổ cư).

Thay vì mạo hiểm với rủi ro chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xu hướng của dòng tiền thông minh 2026 là tìm đến kênh đầu tư đất nền dự án đã có quy hoạch 1/500 bài bản

2. 04 Điều kiện “sống còn” để lên thổ cư năm 2026

Để một mảnh đất trồng cây lâu năm (CLN) được phép “thay áo mới” thành đất ở (ONT/ODT), nó phải thỏa mãn đồng thời 4 điều kiện khắt khe sau:

Điều kiện 1: Phải thuộc quy hoạch đất ở

Mảnh đất của anh chị phải nằm trong vùng được quy hoạch là Đất ở (Ký hiệu ONT hoặc ODT) trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đến năm 2030. Nếu đất nằm trong quy hoạch Đất lúa, Đất công viên, hay Đất dự trữ… thì vĩnh viễn không thể lên thổ cư.

Điều kiện 2: Phải có trong Kế hoạch sử dụng đất hàng năm 

Dù đất đã có quy hoạch là đất ở, nhưng địa phương (Huyện/Thị xã) phải có chỉ tiêu cho phép chuyển đổi trong năm đó.

• Ví dụ: Năm 2026, Huyện chỉ cho phép chuyển đổi 50ha. Nếu hồ sơ nộp muộn và hết chỉ tiêu, anh chị phải đợi sang năm sau.

Điều kiện 3: Tiếp giáp đường giao thông công cộng (Cực kỳ quan trọng)

Đây là “cái bẫy” khiến nhiều nhà đầu tư mắc kẹt. Mảnh đất muốn lên thổ cư bắt buộc phải có mặt tiền tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý (thể hiện trên bản đồ địa chính). Nếu lô đất của anh chị chỉ có lối đi tự mở, đường nội bộ chưa hiến đất làm đường, thì 99% sẽ bị từ chối hồ sơ.

Điều kiện 4: Đất “sạch” và có Sổ

• Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng/Sổ đỏ).

• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án.

Thay vì mạo hiểm với đất chưa lên thổ cư, anh chị nên ưu tiên pháp lý dự án The Win City đã hoàn thiện 100% để an tâm dòng vốn.

3. Cú sốc về “Chi phí chuyển đổi” năm 2026 

Đây là thay đổi lớn nhất mà Vương muốn cảnh báo. Theo Luật Đất đai 2024, Nhà nước bỏ Khung giá đất và áp dụng Bảng giá đất sát giá thị trường.

Công thức tính tiền sử dụng đất phải đóng:

Tiền phải đóng = (Giá đất ở – Giá đất nông nghiệp) x Diện tích chuyển đổi

⚠️ Lưu ý đặc biệt về “Hạn mức đất ở”:

Công thức trên chỉ áp dụng cho diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất ở của địa phương (Ví dụ: tại Bình Dương thường là 60m² – 160m² tùy khu vực).

• Nếu anh chị muốn chuyển đổi diện tích lớn vượt hạn mức, phần diện tích vượt sẽ phải tính theo giá đất cụ thể (phải thuê đơn vị thẩm định giá riêng), mức phí sẽ cao hơn rất nhiều so với Bảng giá đất nhà nước.

4. Công cụ tự tính chi phí lên thổ cư (Tải File Excel)

Để giúp anh chị không bị “hớ” khi mua đất, Vương đã lập sẵn một bảng tính Excel. Anh chị chỉ cần nhập số liệu theo hướng dẫn dưới đây để biết ngay số tiền mình cần chuẩn bị (cho diện tích trong hạn mức).

Mô phỏng bảng tính trong File Excel:

Hướng dẫn sử dụng:

1. Tải file Excel ở link bên dưới.

2. Tra cứu Bảng giá đất mới nhất của tỉnh (Vương có đính kèm link tra cứu trong file).

3. Nhập dữ liệu vào các ô màu vàng tương ứng với Cột B trong bảng trên.

4. Kết quả tại ô B8 chính là số tiền thuế ước tính anh chị phải đóng.

👇 [CLICK ĐỂ TẢI FILE EXCEL TÍNH CHI PHÍ LÊN THỔ CƯ TẠI ĐÂY]

5. Thủ tục xin lên thổ cư gồm những gì ?

Nếu đất thỏa mãn 4 điều kiện trên và anh chị chấp nhận mức phí, hãy chuẩn bị bộ hồ sơ nộp tại Bộ phận một cửa cấp Huyện:

1. Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu 01).

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng bản gốc).

3. CCCD gắn chip của chủ đất.

4. Trích lục bản đồ địa chính (thường Văn phòng đăng ký đất đai sẽ hỗ trợ).

5. Biên lai đóng nghĩa vụ tài chính (sau khi có thông báo thuế).

Kết luận 

Mua đất trồng cây lâu năm để lên thổ cư vẫn là một kênh đầu tư tốt nếu anh chị nắm rõ quy hoạch và pháp lý đường đi. Tuy nhiên, năm 2026 không còn là thời của những tay mơ. Hãy tính toán thật kỹ “Giá mua + Phí chuyển đổi” xem có thấp hơn giá thị trường hay không rồi hãy xuống tiền.

Lưu ý: Mọi chia sẻ trên đây đều là góc nhìn cá nhân nhằm hỗ trợ cộng đồng. Bảng giá đất, hạn mức và quy hoạch thay đổi tùy thuộc vào quyết định của từng địa phương tại thời điểm cụ thể. Anh chị nên liên hệ Phòng Tài nguyên Môi trường quận/huyện để có thông tin chính xác nhất.

• Theo dõi NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG để nắm nhiều thông tin với góc nhìn đa chiều
• Đọc thêm mục Tại chính-Chứng Khoán để biết được thị trường Vn-index thay đổi liên tục
• Tìm hiểu thêm DANH MỤC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Pháp lý sạch – Sổ hồng sẵn – Tiềm năng sinh lời cao

BÙI TRỌNG VƯƠNG | THỰC CHIẾN TÀI CHÍNH – BẤT ĐỘNG SẢN
“Người thật – Việc thật – Giá trị thực”
 Kết nối Hotline/Zalo tư vấn: 0933 81 49 43