QUY ĐỊNH TÁCH THỬA, HỢP THỬA MỚI NHẤT (LUẬT ĐẤT ĐAI 2024): CƠ HỘI TRƯỚC “BÃO GIÁ” 2026
Nhiều nhà đầu tư và người dân vẫn đang lầm tưởng rằng phải đến năm 2026 các quy định mới về tách thửa mới có hiệu lực. Thực tế, Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về việc tách thửa, hợp thửa đã chính thức có hiệu lực từ 01/08/2024.
Vậy tại sao mốc 2026 lại được giới chuyên gia nhắc đến như một “thời hạn vàng”? Đó chính là thời điểm Bảng giá đất sát giá thị trường được áp dụng đồng loạt, khiến chi phí thực hiện thủ tục (thuế, phí chuyển đổi) dự kiến tăng vọt.
Trong bài viết này, Vương sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp lý chuẩn xác nhất và lý do tại sao bạn cần rà soát lại sổ sách ngay bây giờ.
1. 5 Điều kiện “Cốt tử” để được Tách thửa
Để một thửa đất được phép chia nhỏ, bắt buộc phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
-
Pháp lý: Đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng).
-
Thời hạn: Đất còn thời hạn sử dụng.
-
Tranh chấp: Không có tranh chấp.
-
Điểm mới: Nếu tranh chấp rõ ranh giới, phần không tranh chấp vẫn được tách.
-
-
Thi hành án: Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
-
Biện pháp khẩn cấp: Không bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn của cơ quan nhà nước.
2. Những thay đổi “Cởi trói” về Lối đi và Diện tích
Luật Đất đai 2024 mang đến những quy định thực tế hơn cho người dân:
-
Về Lối đi chung: Thửa đất sau khi tách phải có lối đi vào đường giao thông công cộng. Nếu người dân tự dành đất làm lối đi chung thì không phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho phần diện tích đó.
-
Về Diện tích tối thiểu: Phải tuân thủ quy định của UBND cấp tỉnh. Luật mới siết chặt việc lách luật qua bản án Tòa án: Nếu diện tích chia theo bản án thấp hơn mức tối thiểu thì cũng không được tách thửa.
3. Phân tích bài toán kinh tế: Tại sao nên làm trước 2026?
Đây là phần quan trọng nhất liên quan đến túi tiền của nhà đầu tư. Dưới đây là bảng so sánh tác động tài chính trước và sau cột mốc 01/01/2026:
Bảng so sánh chi phí thực hiện thủ tục đất đai
| Hạng mục chi phí | Trước 01/01/2026 | Sau 01/01/2026 (Dự kiến) | Tác động |
| Căn cứ tính giá | Bảng giá đất hiện hành (thấp hơn thị trường) | Bảng giá đất mới sát giá thị trường | Tăng mạnh |
| Tiền sử dụng đất | Áp dụng hệ số điều chỉnh cũ | Tính theo giá thị trường hàng năm | Chi phí tăng vọt |
| Thuế TNCN & Trước bạ | Thấp (do giá đất trong bảng giá thấp) | Cao (tỷ lệ % trên giá trị đất đã tăng) | Tăng chi phí sang tên |
| Chi phí chuyển mục đích | Ổn định, dễ dự toán | Tăng từ 3 – 4 lần (tùy khu vực) | Gánh nặng tài chính lớn |
Ví dụ thực chiến: > Một lô đất vườn tại Long An chuyển lên thổ cư năm 2025 có thể chỉ mất 1 tỷ đồng tiền thuế, nhưng sang 2026, khi bảng giá đất mới được áp dụng, con số này có thể nhảy vọt lên 3 – 4 tỷ đồng.
4. Quy định về Hợp thửa đất
Luật mới cho phép hợp thửa linh hoạt hơn giữa các thửa đất không cùng mục đích hoặc thời hạn sử dụng. Tuy nhiên cần lưu ý:
-
Để ra được một sổ thống nhất, chủ đất phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng về cùng một loại.
5. Lời khuyên:
Đừng để “nước đến chân mới nhảy”. Việc rà soát hồ sơ và thực hiện tách/hợp thửa ngay trong năm 2025 là bước đi chiến lược để:
-
Tiết kiệm hàng tỷ đồng tiền thuế và phí chuyển đổi.
-
Gia tăng tính thanh khoản cho tài sản trước khi mặt bằng giá mới được xác lập.
Bài viết dựa trên các văn bản Luật Đất đai 2024 hiện hành. Các quy định chi tiết về diện tích tối thiểu phụ thuộc vào Quyết định của từng UBND tỉnh. Quý khách hàng nên tham vấn cơ quan chức năng địa phương để có thông tin chính xác nhất.
- Theo dõi NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG để nắm nhiều thông tin với góc nhìn đa chiều
- Tìm hiểu thêm DANH MỤC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Pháp lý sạch – Sổ hồng sẵn – Tiềm năng sinh lời cao
BÙI TRỌNG VƯƠNG | THỰC CHIẾN TÀI CHÍNH – BẤT ĐỘNG SẢN
“Người thật – Việc thật – Giá trị thực”
Kết nối Hotline/Zalo tư vấn: 0933 81 49 43
Chào mừng bạn đến với hành trình kiến tạo nền móng thịnh vượng !
