SỔ HỒNG CHUNG: CÓ TÁCH THỬA ĐƯỢC KHÔNG & 4 RỦI RO “CHÔN VỐN” KHI MUA BÁN
“Nhà đẹp, giá rẻ, bao công chứng vi bằng, sổ hồng chung” – Đây là những lời rao bán hấp dẫn đánh vào tâm lý ham rẻ của nhiều người mua nhà, đặc biệt là công nhân và người thu nhập thấp tại các khu vực vùng ven.
Tuy nhiên, với kinh nghiệm xử lý nhiều ca “khóc dở mếu dở” của khách hàng, Vương khẳng định: Sổ hồng chung là phân khúc rủi ro bậc nhất. Vậy năm 2026, quy định về tách thửa sổ chung có gì mới? Có nên xuống tiền hay không?
Sổ hồng chung (Đất đồng sở hữu) là loại giấy chứng nhận ghi tên từ 2 người trở lên (không phải vợ chồng). Tuy cùng đứng tên, nhưng đây chính là nguồn cơn của vô số rắc rối pháp lý sau này.
1. 4 Rủi ro “Chết người” mà Vương muốn cảnh báo
Vương đã tổng hợp lại các kịch bản xấu nhất để anh chị thấy rõ cái giá của việc mua nhà sổ chung:
| Rủi ro | Kịch bản thực tế | Hệ quả pháp lý |
| Bế tắc giao dịch | 1 trong các đồng sở hữu không chịu ký tên, đi nước ngoài hoặc mất tích. | Tài sản bị đóng băng. Muốn bán, tặng cho hay xây dựng đều không thể thực hiện. |
| Vạ lây Thi hành án | Một người trong sổ nợ xấu, bị kiện hoặc phá sản. | Bị kê biên toàn bộ lô đất. Nhà của anh chị có nguy cơ bị phát mãi để trả nợ cho người kia. |
| Mất đòn bẩy | Ngân hàng gần như 100% từ chối nhận thế chấp sổ hồng chung. | Không thể vay vốn. Khi cần tiền gấp chỉ có thể bán tháo giá rẻ hoặc vay lãi cao. |
| Bẫy Ủy quyền | Chủ cũ (người ủy quyền) qua đời hoặc mất năng lực hành vi. | Hợp đồng vô hiệu ngay lập tức. Quyền lợi thuộc về người thừa kế của chủ cũ, anh chị dễ mất trắng. |
2. Sự thật về việc Tách thửa (Ra sổ riêng) năm 2026
Nhiều môi giới hứa hẹn “mua đi rồi sau này tách sổ”. Vương khẳng định: Cực kỳ khó khăn! Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, muốn tách thửa phải vượt qua “3 cửa ải”:
-
Diện tích tối thiểu: Đa số nhà sổ chung chỉ 30-40m², trong khi quy định tỉnh thường yêu cầu từ 60m² trở lên.
-
Hạ tầng kỹ thuật: Phải có đường giao thông công cộng, hệ thống điện nước đấu nối bài bản. Nhà sổ chung thường nằm trong hẻm tự phát, không đạt tiêu chuẩn này.
-
Sự đồng thuận: Phải có chữ ký đồng ý của 100% thành viên trong sổ. Chỉ cần 1 người không đồng ý, giấc mơ sổ riêng sẽ tan biến.
3. Cảnh báo đặc biệt về Vi bằng
Vương nhắc lại một lần nữa: Vi bằng KHÔNG phải là Sổ đỏ.
-
Vi bằng chỉ ghi nhận việc “giao nhận tiền”.
-
Về mặt pháp lý, người đứng tên trên sổ vẫn là chủ cũ. Họ có quyền âm thầm mang sổ đi cầm cố hoặc bán cho người khác qua đường chính ngạch mà anh chị không hề hay biết.
4. Lời khuyên thực chiến của Vương dành cho người vốn mỏng
Nếu tài chính dưới 1.5 tỷ và bắt buộc phải tìm nơi an cư, Vương khuyên bạn:
- Ưu tiên số 1: Tìm mua căn hộ chung cư cũ hoặc đất nền vùng ven có Sổ hồng riêng. Chậm một chút nhưng chắc chắn.
- Nếu bắt buộc mua sổ chung, phải đảm bảo 3 tiêu chí:
-
-
Sổ chỉ có ít người đứng tên (2-3 người).
-
Tên của bạn phải được in trực tiếp trên Sổ hồng (Đồng sở hữu). Tuyệt đối không mua dạng Vi bằng.
-
Kiểm tra kỹ lý lịch và nợ nần của những người đồng sở hữu còn lại.
-
Lời kết của Vương: “Trong bất động sản, pháp lý là thứ không bao giờ được phép thỏa hiệp. Thà ở nhà thuê còn hơn bỏ tiền tỷ để mua về một tờ giấy lộn và những tháng ngày lo âu.”
Lưu ý: Mọi chia sẻ trên đây đều là góc nhìn cá nhân nhằm hỗ trợ cộng đồng. Các quy định pháp luật có thể thay đổi tùy thời điểm. Anh chị nên tham vấn kỹ phòng công chứng hoặc luật sư trước khi giao dịch.
- Theo dõi NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG để nắm nhiều thông tin với góc nhìn đa chiều
- Tìm hiểu thêm DANH MỤC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Pháp lý sạch – Sổ hồng sẵn – Tiềm năng sinh lời cao
BÙI TRỌNG VƯƠNG | THỰC CHIẾN TÀI CHÍNH – BẤT ĐỘNG SẢN
“Người thật – Việc thật – Giá trị thực”
Kết nối Hotline/Zalo tư vấn: 0933 81 49 43
 khiến người mua mất trắng theo Luật 2026.){kind=link}